– 깡통전세 피해자를 외면한 대법원 판결, 그 이후의 이야기

혹시 이런 상황, 상상해보신 적 있으세요?

여러분, 혹시 이런 상황을 상상해보신 적 있으세요?

3억 원짜리 전세 계약을 맺었는데요. 계약 만료일이 다가오자 집주인은 연락이 두절됐고, 알고 보니 이 집에는 은행 대출만 2억 5천이 걸려있더라고요. 경매로 넘어갔는데 낙찰가는 고작 2억 8천만 원. 제가 받을 수 있는 돈은 겨우 3천만 원. 2억 7천만 원은 그냥 공중으로 날아가 버렸습니다.

그런데 더 끔찍한 건, 이 집주인이 파산 신청을 해서 법원으로부터 면책 결정을 받았다는 겁니다.

그럼 나머지 2억 7천만 원은요?

법원은 이렇게 말합니다. “미안하지만, 그건 면책됐어요. 돌려받을 수 없습니다.”

이게 말이 되나요? 아니, 이게 진짜 현실입니다.

2025년 6월, 대법원이 내린 충격적인 판결

2025년 6월 12일, 대법원은 깡통전세 피해자들의 가슴에 비수를 꽂는 판결을 내렸습니다.

사건의 줄거리는 이렇습니다. 한 임차인이 집주인과 전세 계약을 맺었습니다. 그런데 알고 보니 그 집은 은행 대출과 선순위 임차인의 보증금으로 꽉꽉 눌러 담긴, 이른바 깡통주택이었죠. 경매가 진행됐고, 이 임차인은 전세보증금의 일부만 받을 수 있었습니다.

그런데 집주인은 파산 절차를 밟았고, 법원에서 면책 결정을 받았습니다. 파산법상 면책 결정이란 쉽게 말해서 빚을 탕감받는 거죠. 채무자에게 새 출발의 기회를 주겠다는 취지입니다.

문제는, 이 면책 결정이 임차인의 보증금 반환 청구권에도 적용되느냐는 거였습니다.

대법원의 답은 명확했습니다.

“적용됩니다. 임대차보증금 반환 청구권 전액에 면책 효력이 미칩니다.”

대법원 2022다247378 판결이 바로 그 주인공입니다.

형사 사기죄와 민사 보증금 반환, 무엇이 다른가요?

여기서 핵심은요, 전세사기로 형사 고소가 되어 사기죄가 인정되면 이야기가 달라집니다. 형사상 사기죄로 피해를 입은 채권은 파산법상 비면책 채권이 되거든요. 그러니까 집주인이 파산해도 전세금을 돌려받을 권리가 남아있는 거죠.

하지만 깡통전세는 다릅니다.

형사상 사기죄가 성립하려면 임대차 계약을 체결할 당시에 집주인이 고의로 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었다는 게 입증돼야 합니다. 무자본 갭투자자가 공인중개사와 짜고 보증금을 편취한 대법원 2025도2726 판결 같은 케이스는 사기죄로 처벌받습니다. 하지만 단순히 임대인이 경제적으로 어려워져서 보증금을 돌려주지 못한 경우, 이건 민사 영역이죠.

민사상 보증금 반환 청구권만 가진 임차인은 임대인이 파산하면 그 돈을 영영 돌려받지 못할 수 있습니다.

법원은 채무자의 재기를 도와주겠다는 파산법의 취지를 존중했습니다. 그런데 깡통전세 피해자들은요? 전 재산을 잃고도 법적 보호를 받지 못하는 겁니다.

만두귀 변호사의 솔직한 생각

만두귀 변호사의 솔직한 생각은요.

저도 14년 동안 수백 건의 소송을 다뤄왔는데요, 이런 판결을 볼 때마다 답답합니다. 법이 채무자의 재기를 돕는 것도 중요하지만, 선량한 피해자를 보호하는 것도 법의 역할 아닌가요?

럭비 선수 시절 배운 게 있다면, 강한 쪽이 약한 쪽을 밀어붙이는 게 아니라 서로를 보호하면서 앞으로 나아가는 거였습니다. 법도 마찬가지라고 생각합니다. 채무자 구제와 임차인 보호 사이에서 균형을 찾아야 하는데, 지금은 한쪽으로 너무 기울어진 운동장 같습니다.

그럼 우리는 어떻게 해야 할까요?

제가 드리고 싶은 조언은 간단합니다. 소송 없는 세상을 꿈꾸지만, 현실은 녹록지 않으니까요.

법보다 먼저, 스스로를 지키는 현명함이 필요합니다

소송은 정말 지치는 일입니다. 이기고도 돈을 못 받는 경우가 허다하고요. 판결문을 받아도 집행이 실패하면 그냥 휴지 조각이 되거든요.

그래서 저는 항상 말씀드립니다. 받을 돈이 있다면 적게 받고, 줄 돈이 있다면 많이 줘서 초기에 협상으로 마무리하는 게 인생에서 훨씬 큰 이득이라고요. 하지만 깡통전세 피해는 협상의 여지조차 없습니다. 집주인은 이미 도망갔거나 파산했으니까요.

이럴 때일수록 법이 약자 편에 서야 합니다. 전세사기 특별법이 2026년 1월 2일부터 개정돼 시행 중이지만, 여전히 사각지대가 많습니다. 국회와 정부가 더 촘촘한 그물을 쳐줘야 합니다.

여러분, 전세 계약할 때 조금만 귀찮아도 꼼꼼하게 따져보세요. 등기부등본 한 장, 전세보증보험 가입 한 건이 여러분의 전 재산을 지킵니다.

법보다 먼저, 스스로를 지키는 현명함이 필요합니다.

오늘도 소송 없는 세상을 꿈꾸며, 그러나 현실에서는 철저하게 준비하는 만두귀 변호사였습니다.